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J’ai été propriétaire de maisons pendant 24 des 25 dernières années. Sur cette base, vous pourriez penser que je suis un partisan de l’accession à la propriété plutôt que de la location. Ce n’est pas le cas. Plus je vieillis, plus j’apprécie le fait qu’il n’y a pas de bonne réponse dans le débat éternel « vaut-il mieux louer ou acheter ? ». Parfois, l’achat d’une maison est le plus sensé. Parfois, la location est le choix le plus judicieux.

Aujourd’hui, examinons quelques façons d’évaluer le paiement d’un loyer par rapport à la décision d’achat d’un point de vue financier.

Le rapport prix/loyer

Une façon de savoir s’il est préférable de louer ou d’acheter est de calculer le ratio prix/loyer (ou ratio P/L). Ce chiffre vous donne une idée approximative du prix des maisons dans votre région. Le calcul d’un rapport P/L est simple. Tout ce que vous avez à faire, c’est :

  1. Trouver deux maisons similaires (ou appartements), l’une à vendre et l’autre à louer.
  2. Diviser le prix de vente d’un endroit par le loyer annuel pour l’autre. Le nombre qui en résulte est le rapport P/L.

Par exemple, disons que vous trouvez une maison de 200 000 € à vendre dans un quartier agréable. Vous trouverez une maison semblable sur le prochain bloc à louer pour 1 000 € par mois (ce qui correspond à 12 000 € par an). En divisant 200 000 € par 12 000 €, vous obtenez un ratio P/L de 16,7. Mais que signifie ce chiffre ?

Le rapport P/L normal à l’échelle nationale se situe entre 10 et 14 (ce qui signifie qu’il en coûterait entre 1200 € et 1600 € pour louer une maison de 200 000 €). Au cours des années 1990, juste avant la bulle immobilière, le ratio P/L national se situait habituellement entre 14 et 15 (environ 1100 € à 1200 € pour louer une maison de 200 000 €). Au cours de la bulle immobilière de la dernière décennie, les ratios prix/loyers nationaux sont passés à 22,73 (en 2005) puis à 24,50 (en 2007) avant que le marché ne s’effondre. Comme la plupart des gens se précipitaient pour acheter des maisons, les chiffres indiquaient qu’ils devraient louer.

En me basant sur ces informations, je dirais que :

  • Lorsque le rapport prix/loyer est inférieur à 12, il est généralement préférable d’acheter que de louer.
  • Lorsque les ratios prix/loyers se situent entre 12 et 15, la décision financière est floue.
  • Lorsque le rapport prix/loyer dépasse 15, il est probablement préférable de louer.

Les chiffres à l’échelle nationale ne font pas tout, bien sûr. Alors que le rapport prix-loyer national pourrait se situer autour de 20, les chiffres réels dans votre ville pourraient être très différents.

Prix de la maison par rapport au revenu du ménage

Une autre façon d’évaluer le coût du logement est de le comparer au revenu de votre famille. De 1984 à 2000, les prix médians des maisons étaient environ 2,8 fois plus élevés que le revenu familial annuel médian. (En d’autres termes, la maison typique coûtait environ trois fois le salaire annuel d’une famille. Au début des années 1970, le prix des maisons était d’environ 2,3 fois le revenu familial médian. Pendant la bulle immobilière, ce ratio est passé à 4,2.

Ces chiffres ne signifient peut-être pas grand-chose en soi, mais ils peuvent vous donner une idée de la surévaluation du prix des logements dans votre région. De plus, il semble sûr de supposer, d’après les chiffres passés, que la plupart des familles peuvent se permettre confortablement une maison qui coûte environ 2,5 fois leur revenu annuel. (Donc, si votre famille gagne 80 000 € par année, vous pouvez vous permettre d’acheter une maison de 200 000 €.

Le résultat net

Décider de louer ou d’acheter est une décision financière et émotionnelle complexe.  L’accession à la propriété n’est pas une panacée. Louer n’est pas une folie universelle.

Résultat de comptes

Une partie du problème réside dans le vaste complexe industriel de l’immobilier, dont chaque élément a tout intérêt à convaincre les consommateurs que plus c’est grand, mieux c’est !

L’industrie du logement fait de son mieux pour propager certains mythes sur l’accession à la propriété, des mythes comme celui-là :

  1. Si vous louez, vous jetez votre argent. (C’est faux. Comme pour tous les choix financiers, il y a des coûts d’opportunité, que vous choisissiez de louer ou d’acheter.)
  2. Posséder une maison est un plan d’épargne forcée. (Aussi faux. Oui, il est possible d’accroître la valeur nette d’une maison si vous l’achetez au bon endroit au bon moment et/ou si vous restez en place pendant un certain temps. La plupart des gens ne restent pas sur place, cependant, alors ils finissent par payer beaucoup d’intérêts et très peu de fonds propres avant d’acheter un endroit plus grand et « meilleur »).
  3. Vous devriez acheter autant de maison que vous pouvez vous le permettre. (C’est des conneries. Vous devriez dépenser aussi peu que possible. Au lieu de repousser les limites supérieures de votre budget de logement, comme c’est le cas dans la plupart des cas, vous devriez plutôt viser le plus bas possible.)

Maintenant, laissez-moi être clair. Il ne fait aucun doute que l’achat d’une maison a du sens pour certaines personnes, mais surtout pour des raisons non financières. Posséder une maison vous offre de la stabilité (vous n’êtes pas à la merci d’un propriétaire) et de la liberté (vous pouvez faire ce que vous voulez de l’endroit).

Mais il y a aussi des avantages à louer.

D’abord, vous avez de la flexibilité ; vous pouvez déménager à tout moment. D’autre part, vous n’êtes pas responsable lorsque les choses tournent mal. Si la douche commence à fuir avant votre départ pour vos vacances à à la plage, vous n’avez pas à vous en soucier – vous appelez le propriétaire !

Si vous décidez d’acheter une maison, faites-le pour les bonnes raisons : parce qu’il correspond à vos objectifs et vous rendra heureux. Ne le faites pas parce que vous pensez que c’est un bon investissement. Un prêt hypothécaire n’est pas un plan de retraite – il ne vous rendra pas riche. Pensez-y plutôt comme à l’achat d’un mode de vie.

Si l’accession à la propriété est un mode de vie que vous voulez et que vous pouvez vous permettre, alors achetez. Si ce n’est pas le cas, louez !